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涉及营业税、个人所得税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税及印花税等税种

　　二手房买卖究竟该如何缴税？

　　市地税局有关专家表示，个人转让房产，涉及缴纳的税种包括营业税、个人所得税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税及印花税。但具体需要缴纳哪些税，还需根据房产的性质、居住的时间来判定。比如普通住房和非普通住房缴税的情况就不尽相同。

　　目前，我市普通标准住房(宅)需同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套住房套内建筑面积120平方米以下或单套建筑面积144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。

　　据介绍，个人销售房产应按“销售不动产”税目缴纳营业税，税率为5％。

　　对个人将购买不足5年的住房(包括普通住房和非普通住房)对外销售，按售房收入全额缴纳营业税；对个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售则免缴营业税；对个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售，按其售房收入减去购买房屋价款后的余额缴纳营业税，以税务部门监制的发票作为差额纳税的扣除凭证。

　　个人销售房产取得的所得应按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税，税率为20％。

　　对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免缴个人所得税。对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等合理费用，再按20％的适用税率计算缴纳“财产转让所得”项目个人所得税。

　　对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。

　　土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。增值额是纳税人转让房地产取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。采用30％至60％的4级超率累进税率计算缴纳。扣除项目包括房地产原价和与转让房地产有关的税费。

　　个人将购买的普通标准住宅转让的，免缴土地增值税；个人转让非普通标准住宅，凡居住超过5年的(含5年)免缴土地增值税；居住满3年不满5年的，减半缴纳土地增值税。

　　按房产交易合同所载金额0.5‰计税贴花。城市维护建设税按实际缴纳营业税税额的1％计算缴纳。教育费附加则按实际缴纳营业税税额的3％计算缴纳。